«دولت خانه‌ساز خوبی نیست کما اینکه تاجر و بنگاه‌دار خوبی هم نیست و هر کاری به دولت سپرده شود اگر جایی است که می‌شود به مردم واگذار کرد و نکنیم، ضرر خواهیم کرد بنابراین کار را باید به مردم واگذار کنیم.»
این صحبت‌های یک سال و هشت ماه پیش «حسن روحانی»، رییس‌جمهوری ایران است. مذمت خانه‌سازی دولتی البته محدود به این نیست، رد و نفی مسکن مهر در قاموس روحانی و دولتش سابقه‌ای دیرین دارد. چه خود او و چه همکارانش در دولت بارها از «مسکن مهر» به‌عنوان طرحی زیان‌بار برای اقتصاد و جامعه ایران صحبت کرده‌اند. طرحی که نه‌تنها هیچ دستاورد چشمگیری در آشفته‌بازار مسکن در ایران نداشت، بلکه عملا به تحریک بازار مغشوش منجر شد و هزینه‌ای به‌اندازه تورم سنگین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۳ روی دست مردم ایران گذاشت.
حالا چند صباحی است ورق در دولت روحانی برگشته است. وزارت راه و شهرسازی خانه‌تکانی شده است. «عباس آخوندی» و همکارانش از کار کنار گذاشته‌شده‌اند تا به‌جایشان بولدوزرها و مدیران جهادی شهرداری «قالیباف» به ساختمان دادمان در خیابان جردن نقل‌مکان کنند، بلکه رویاهای محقق‌نشده «محمود احمدی‌نژاد» را به نام خود، تعبیر کنند.
این بار صحبت از ساخت ۱۰۰ هزار تا ۴۰۰ هزار خانه است. قرار است مانند مسکن مهر هزینه زمین از طریق واگذاری زمین‌های دولتی حذف شود، اما هنوز تکلیف مالکیت زمین به‌طور قطعی مشخص نیست. قرار است از نیمه آبان ثبت نام متقاضیان در شهرهای کوچک ۱۰ استان آغاز شود. ثبت‌نام‌کنندگان باید شرایط خاصی داشته باشند؛ ازجمله تاهل، سابقه سکونت در همان شهر و البته عدم سابقه استفاده از امکانات دولتی برای مسکن. آن‌طور که روزنامه دنیای اقتصاد روز چهارم آبان گزارش داده، تمکن مالی هم ازجمله شروط ثبت‌نام در این طرح است. داشتن ۳۰ میلیون تومان پول نقد و امکان پرداخت ماهانه ۱.۵ میلیون تومان قسط. قرار است به هر متقاضی ۷۵ میلیون تومان وام پرداخت شود. متراژ واحدها مشخص نیست، اما اگر فرض کنیم هزینه ساخت هر متر ساختمان بین ۲ تا ۳ میلیون تومان باشد و هر واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متر مساحت داشته باشد، حتی به فرض حذف قیمت زمین، قیمت تمام‌شده هر واحد به پول امروز بین ۱۶۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان آب خواهد خورد. این مبلغ به‌مراتب کمتر از قیمت متوسط خرید خانه است که به گفته «مازیار حسینی»، معاون فعلی مسکن وزارت راه و شهرسازی و معاون سابق عمرانی قالیباف در شهرداری تهران، حدود یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان است. اما بااین‌وجود، میزان تمکن مالی متقاضیان به‌طور متوسط ۶ برابر ۳۰ میلیون تومان سپرده‌ای است که به‌عنوان شرط تمکن مالی در نظر گرفته شده است.
یک محاسبه سرانگشتی نشان می‌دهد برای ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی دولت باید برای ۷۵۰۰ میلیارد تومان وام مسکن تامین اعتبار کند. از آن‌سو، دست‌کم ۱۷ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان هم سرمایه مردم باید به این طرح تزریق شود. این در حالی است که فرض کرده‌ایم دولت بدون دردسر و بار مالی بتواند زمین‌های دستگاه‌های دولتی را تصرف کند؛ دارایی‌هایی که در سال‌های اخیر یکی از روش‌های تامین منابع عمومی بودجه بوده است.
با این اوصاف چند سوال اساسی مطرح است که جان‌مایه آن این است که فرق این طرح با مسکن مهر چیست؟
سوال اول، جامعه هدف این طرح کیست؟
با توجه به شرایط تمکن مالی و بار مالی که روی دوش سازندگان قرار دارد، جامعه هدف طرح قطعا طبقات متوسط به بالا است، افرادی که سرمایه‌ای نقد حاضر و آماده، در حدود ۲۵۰ میلیون تومان در اختیار دارند. این در حالی است که دولت روحانی از همان ابتدای کار تاکید داشت دولت اگر وارد حوزه ساختمان‌سازی شود باید در قالب طرح‌های مسکن اجتماعی و خانه‌سازی برای طبقات محروم و فرودست وارد میدان شود.
سوال دوم، منابع مالی طرح چگونه تامین خواهد شد؟
این سوال را کسی نمی‌داند. گفته‌شده از محل بازگشت اقساط بانک مسکن قرار است تسهیلات جدید پرداخت شود. در مسکن مهر هم در ظاهر بانک مسکن تامین منابع مالی را برعهده داشت، اما درواقع پول مسکن مهر از طریق خط اعتباری بانک مرکزی تامین شد که نتیجه آن تورم شدیدی بود که دامن اقتصاد ایران را آلوده کرد. اثرات آلودگی تورمی مسکن مهر هنوز روی اقتصاد ایران قابل‌مشاهده است. این بار هم با توجه به بحران مالی دولت و کسری شدید بودجه، خطر استفاده از پول‌های بدون پشتوانه، جدی است.
سوال سوم، چه کسی این طرح را اجرا خواهد کرد؟
آن‌طور که گفته‌شده مجری این طرح، نهاد انقلابی بنیاد مسکن خواهد بود؛ نهادی که فلسفه تشکیل آن خانه‌سازی برای محرومان در نظر گرفته‌شده است. منابع مالی این سازمان عمدتا، از بودجه سنواتی دولت تامین می‌شود، با این حساب، مجری طرح با واسطه خود دولت خواهد بود.
سوال چهارم، این طرح در کجا اجرا خواهد شد؟
یکی از مشکلات آشکار مسکن مهر، خانه‌سازی در بیابان است. قاعدتا دولت احمدی‌نژاد هم دوست داشت داخل محدوده خدماتی شهرها خانه بسازد، اما زمین مفت و مجانی به‌راحتی در شهرها پیدا نمی‌شود. این بار هم خطر خانه‌سازی در کوه و بیابان جدی است؛ به‌خصوص در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ که زمین مجانی تا کیلومترها دورتر از شهر هم به دست نخواهد آمد.
سوال پنجم، آیا این طرح باعث رونق ساخت‌وساز خواهد شد؟
شاید اگر بخواهیم یک هدف واقعی برای این طرح متصور شد، بازگرداندن رونق به ساخت‌وساز و امید به خروج مسکن از رکود تورمی است؛ به‌خصوص در شرایطی که با تداوم تحریم‌ها و محدود شدن تجارت خارجی، عملا اقتصاد ایران راهکار دیگری جز مسکن و ساخت‌وساز نمی‌شناسد.
هدف قرار گرفتن طبقات متوسط رو به بالا این گمانه را تقویت می‌کند که دولت در پی تجمیع سرمایه‌های پراکنده و هدایت آن‌ها به بخش ساخت‌وساز است؛ اما نباید فراموش کرد که خرده‌سرمایه‌گذاران متوسط بدون چشمداشت به سراغ پروژه «اقدام ملی مسکن» نخواهند آمد. در شرایطی که نرخ تورم رسمی بالای ۴۰ درصد و سود بانکی بالای ۲۰ درصد است، قاعدتا کسانی که برای سرمایه‌گذاری به سراغ این طرح می‌آیند، بیش از هر چیز سودای حفظ ارزش دارایی‌شان را دارند. اگر فرض کنیم بهره‌برداری از این طرح دو سال طول بکشد و تورم در دو سال به‌طور متوسط ۳۰ درصد باشد، کف انتظار سرمایه‌گذاران ارزش‌افزوده‌ای بیش از ۷۰ درصد است.
افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن در طول دو سال، در شرایط رکود اقتصادی و کاهش درآمد سرانه ملی به معنی دورتر شدن مسکن از دایره دسترسی طبقات فرودست و متوسط خواهد بود.
حتی اگر فرض کنیم دولت موفق به جذب سرمایه‌های سرگردان شود و به کمک آن‌ها بازار ساخت‌وساز را به‌طور موقتی از رکود دربیاورد، باید این واقعیت را هم پیشاپیش بپذیریم که به دنبال تحریک بازار، تورم هم به وجود خواهد آمد؛ رونقی ناپایدار و تورمی ماندنی.
و سوال آخر، حتی در صورت موفقیت طرح، وضعیت مسکن بهبود خواهد یافت؟
پاسخ این سوال منفی است. ریشه بحران مسکن نه در کمبود عرضه خانه، بلکه در ناکارآمدی اقتصادی است. در شرایط بسته اقتصادی عملا مسکن، مانند سلول‌های تکثیرشده سرطانی است. سلول‌هایی که بر اساس محاسبات اشتباه به وجود آمده و تکثیر شده‌اند و مثل خوره به جان اقتصاد و جامعه ایران افتاده‌اند.
برای درک ناکارآمدی خانه‌سازی انبوه، کافی است آمارهای خانه‌سازی و اجاره‌نشینی را در ۱۰، ۱۲ سال گذشته مقایسه کنیم تا ببینیم که چطور در فاصله ۱۰ سال، به‌رغم برپایی نهضت ساخت‌وساز و به‌رغم خانه‌سازی دولتی در مقیاس میلیونی، نه‌تنها بیماری مسکن بهبود نیافته بلکه اوضاع به نسبت قبل وخیم‌تر شده است.
در فاصله دو سرشماری سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، بیش از ۷ میلیون واحد مسکونی، بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به آمار مسکن ایران اضافه شده است. این رقم ۲۵۰ هزار واحد بیشتر از آمار افزایش خانوار است. قاعدتا با این اوصاف باید شرایط کمی بهبود پیدا کرده باشد، اما واقعیت این است که به تعداد اجاره‌نشینان ایرانی ۳ میلیون و ۲۷۰ هزار خانوار اضافه شده است. معنی ساده این آمار این است که آنچه در ۱۰ سال گذشته ساخته شده، تنها مشکلی را حل نکرده بلکه باعث افزایش بحران شده است. به این صورت که رونق ساخت‌وساز به افزایش قیمت‌ها دامن زده و خانه را به سمت‌وسوی تبدیل‌شدن به کالای سرمایه‌ای سوق داده است.
مطالب مرتبط:
خراب شدن مسکن مهر، قتل شبه‌عمد است
از بخش پاسخگویی دیدن کنید
در این بخش ایران وایر می‌توانید با مسوولان تماس بگیرید و کارزار خود را برای مشکلات مختلف راه‌اندازی کنید
با ایران‌وایر همکاری کنید
ویدیوها و مطالب خود را برای ما بفرستید
ثبت نظر