در ابتدای دهه ۱۳۹۰، طبقه متوسط شهری نگران بود که از متن به حاشیه تهران رانده شود. آن موقع صحبت درباره «هجرت فقرا از تهران» و نگرانی از سقوط طبقه متوسط بود. حالا اما بحران چنان بالا گرفته که حومه پایتخت هم به کل از دسترس خارج شده است.
جمعیت خانه‌به‌دوشان در تهران کم نیست. طبق آمار سرشماری چهار سال پیش، حدود ۴۴ درصد از خانواده‌های ساکن استان تهران اجاره‌نشین بوده‌اند. می‌توان فرض کرد این نسبت تا الان کمی افزایش داشته و به حدودی رسیده است که بگوییم در تهران به طور متوسط نیمی از خانواده‌ها دو خانه دارند و نیمی دیگر از قافله خانه‌داری جا مانده‌اند.
حدود دو هفته پیش در گزارشی نشان دادیم با حساب عدد و رقم، یک خانواده متوسط با درآمد ماهانه بین ۱۰ میلیون تومان و قابلیت پس‌انداز ۴۰ میلیون تومان در سال، با فرض ثابت ماندن نسبت درآمد و قیمت مسکن، باید ۳۱ سال صبر کند تا بتواند یک آپارتمان ۷۰ متری با متوسط قیمت یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان در یک محله متوسط در تهران خریداری کند. حتی با درآمد ماهانه ۲۰ میلیون تومان و ظرفیت پس‌انداز ۸۰ میلیون در سال هم طول دوره انتظار و امید به خانه‌داری ۱۵ سال است.
این محاسبه البته روی کاغذ معتبر است و صرفا به کار اندازه‌گیری شاخص «طول دوره انتظار» می‌آید، وگرنه در واقعیت، امید به خانه‌داری در پایتخت کمتر از این است. تجربه نشان داده است نسبت درآمد و قیمت مسکن در ایران هرگز ثابت نبوده و نیست. علاوه بر این، خانواده‌های اجاره‌نشین مجبورند تمام ظرفیت پس‌انداز خود را ماه به ماه به حساب صاحب‌خانه واریز می‌کنند.
اگر سازوکار عمومی برای تامین مالی خرید خانه وجود داشت، آن وقت طول دوره انتظار شاخص مهمی برای محاسبه و تضمین قدرت خرید مسکن بود. در صورتی که وام مسکن کارآمدی در ایران وجود داشت، یک خانواده متوسط می‌توانست امیدوار باشد با یک درآمد نسبتا پایدار، پس از چند دهه، به یک آپارتمان ۷۰ متری برسد. اما حالا چنین آرزویی محال و غیرممکن است. نه فقط در تهران که در «پرند» و «پردیس» و «اندیشه» و «شهریار» هم محال است کسی بتواند از طریق درآمد و بدون پشتوانه سرمایه، خانه‌دار شود.
روزنامه «دنیای اقتصاد» روز سه‌شنبه ۲۰ خرداد ۱۳۹۹ گزارشی با عنوان «کوچ سرمایه‌ها به حاشیه پایتخت» منتشر کرد. در این گزارش آمده که از اواخر سال ۱۳۹۷، به‌دنبال جهش اجاره‌بها، تهران شاهد مهاجرت مستاجران به حومه بوده است، به طوری که بسیاری از مستاجران ساکن نیمه جنوبی این کلان‌شهر ناگزیر شده‌اند از شهر مادر خارج و ساکن حومه شوند.
بنابراین گزارش، از آن زمان به بعد دامنه جهش قیمت مسکن تهران به حومه نیز رسیده و میانگین قیمت آن در شهرهای اطراف پایتخت افزایش قابل توجهی داشته است. چرا که پس از مهاجرت مستاجران، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن نیز که قبلا متقاضی خرید ملک در محله‌های ارزان‌قیمت تهران بوده، با مشاهده فاصله زیادی که بین بودجه آن‌ها با سطح قیمت‌ها ایجاد شده است، روانه اطراف تهران شده‌اند.
نویسنده این گزارش معتقد است در واقع مهاجرت از تهران، خود زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن در شهرهای حومه شده است.
بر اساس داده‌های ارایه شده در این گزارش، در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ میانگین قیمت «مسکن مهر» در پرند، مترمربعی ۹۰۰ هزار تا یک میلیون تومان بوده است. این قیمت در سال ۱۳۹۷ تغییر محدودی داشته به طوری که در تابستان آن سال، حداکثر قیمت در معاملات مسکن مهر پرند، متر مربعی یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان شده است. اما در حال حاضر میانگین قیمت مسکن مهر پرند در معاملات ثبت شده حدود مترمربعی چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. این قیمت حتی به نسبت پاییز هم رشدی تقریبا دو برابری را نشان می‌دهد.
با حساب قیمت امروز، ببینیم که طول دوره انتظار برای خرید یک واحد آپارتمان مسکن مهر ۷۰ متری در پرند به ازای هر متر چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و به قیمت کلی ۳۲۰ میلیون تومان چه‌قدر است؟
طبق قانون، سقف درآمد مدیران دولتی امسال ماهانه ۱۲ میلیون تومان است. اگر ظرفیت پس‌انداز این مدیر دولتی را ۵۰ میلیون تومان در سال در نظر بگیریم و فرض کنیم نسبت قیمت مسکن و درآمد او ثابت باقی بماند، هفت سال طول می‌کشد تا این مدیر دولتی از پس خرید یک واحد مسکن مهر ۷۰ متری در پرند بربیاید.
با این نسبت، طول دوره انتظار برای رسیدن به یک واحد ۷۰ متری مسکن مهر در پرند برای خانواده‌ای با درآمد ماهانه ۱۰ میلیون تومان، بیش از هشت سال و برای خانواده‌ای با درآمد ماهانه شش میلیون تومان، بیش از ۱۵ سال است.
این محاسبه البته روی کاغذ انجام شده است و در عالم واقع با وجود نوسان‌ها و جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن و عدم وجود سازوکار عمومی تامین مالی و وام، اعتبار ندارد. در واقعیت، بدون وجود سرمایه، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن، حتی در حومه تهران، تا ابد ادامه خواهد داشت.
مطالب مرتبط:
اینجا تهران پایتخت جمهوری اسلامی است؛ خانه متری ۱۷ میلیون
بار سهمگین تورم روی دوش مستاجر؛ بخش عمده درآمد در جیب صاحب‌خانه
کارنامه دولت روحانی در سامان‌دهی بازار مسكن؛ شاید وقتی دیگر
زهی خیال باطل؛ آیا افزایش وام می‌تواند مسکن را از رکود درآورد؟
از بخش پاسخگویی دیدن کنید
در این بخش ایران وایر می‌توانید با مسوولان تماس بگیرید و کارزار خود را برای مشکلات مختلف راه‌اندازی کنید
با ایران‌وایر همکاری کنید
ویدیوها و مطالب خود را برای ما بفرستید
ثبت نظر