گزارش

چرا مالیات گرفتن از خانه‌های خالی باعث کاهش قیمت‌ مسکن نمی‌شود؟

۲۵ خرداد ۱۳۹۹
علی رنجی‌پور
خواندن در ۴ دقیقه
در روزهای اخیر که بحث قیمت مسکن در ایران بالا گرفته، برخی دوره راه افتاده‌اند که راه مهار بحران مسکن اخذ مالیات از خانه‌های خالی است.
در روزهای اخیر که بحث قیمت مسکن در ایران بالا گرفته، برخی دوره راه افتاده‌اند که راه مهار بحران مسکن اخذ مالیات از خانه‌های خالی است.
ساده‌انگاری است اگر تصور کنیم با مالیات گرفتن از خانه‌های خالی مشکل مسکن و اقتصاد بحران‌زده مسکن حل می‌شود.
ساده‌انگاری است اگر تصور کنیم با مالیات گرفتن از خانه‌های خالی مشکل مسکن و اقتصاد بحران‌زده مسکن حل می‌شود.

در جایی که از حقوق ناچیز کارگران و کارمندان مالیات کسر می‌شود، حتما باید از صاحبان خانه‌های خالی هم مالیات گرفته شود، اما ساده‌انگاری و خیال خام است اگر تصور کنیم با مالیات گرفتن از خانه‌های خالی مشکل مسکن و اقتصاد بحران‌زده مسکن حل می‌شود.

در روزهای اخیر که بحث قیمت مسکن در ایران بالا گرفته، برخی دوره راه افتاده‌اند که راه مهار بحران مسکن اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. آنها می‌گویند طبق آمار چیزی بیش از حدود ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد. اگر صاحبان این ۲ میلیون واحد خالی تحت فشار مالیاتی مجبور شوند خانه‌های‌شان را برای اجاره یا فروش عرضه کنند، با سنگین‌تر شدن کفه عرضه به نسبت تقاضا قیمت اجاره و فروش مسکن پایین خواهد آمد. این تصور قطعا یک خیال خام و واهی است. اما چرا؟

۱- در مقیاس اقتصاد مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، فشار مالیات به نسبت ارزش افزوده مثل نیش پشه به فیل است. طبق گزارشهای رسمی میانگین قیمت خرید یک متر خانه در تهران، در اردیبهشت ماه از متری ۱۷ میلیون تومان گذشته است. این رقم قطعا در برخی محلات به مراتب بیش از این است. مثلا به عنوان نمونه روز دوشنبه ۱۹ خرداد  یک واحد آپارتمان ۱۷۵ متری در محله میرداماد تهران به قیمت ۸ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان و به ارزش متری ۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

چرا مالیات گرفتن از خانه‌های خالی باعث کاهش قیمت‌ مسکن نمی‌شود؟

ملک تخلیه شده است و احتمالا یک از نمونه از واحدهای خالی است که بعضی گمان می‌کنند مالیات گرفتن از آن باعث مهار قیمت مسکن می‌شود. فکر می‌کنید در مقیاس ۸ میلیارد تومان حجم مالیات بر قیمت این خانه چقدر باید باشد صاحب آن در صورت تحریک به فروش به قیمت پایین‌تر یا اجاره دادن آن شود؟

۲- تاکنون تحقیقات دقیقی درباره اینکه خانه‌های خالی چه ویژگی‌های دارند انجام نشده است، اما می‌توان حدس زد که این واحدهای مسکونی عمدتا خانه‌های گران‌قیمتی باشند که صاحبان آن به کمک‌هزینه اجاره نیازی ندارند. کسی که یک آپارتمان ۷۰ متری را در نارمک تهران به ضرب و زور قرض و وام خریده، احتمالا به پول اجاره‌خانه نیاز دارد. اما قیمت اجاره این خانه چقدر است؟

روز هجدهم خرداد یک واحد آپارتمان ۷۰ متری ۲ خوابه در یک ساختمان ۲۷ ساله به قیمت ودیعه ۷۰ میلیون و اجاره ماهانه ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان آگهی شده است. یعنی قیمت اجاره این خانه در کل ماهی بیش از ۵ میلیون تومان است. مقایسه این رقم با نرخ دستمزد و درآمد عمومی نشان می‌دهد حتی اجاره یک آپارتمان قدیمی ۷۰ متری در محله متوسط از مقیاس زندگی بخش بزرگی از جامعه خارج شده است، چه برسد به آپارتمان‌های چند ۱۰ میلیارد تومانی که حتی اگر به فرض وارد بازار اجاره شوند بعید است حتی ثروتمندان از پس اجاره آن بر بیایند. قطعا هل دادن چنین خانه‌هایی به بازار تاثیری در کاهش قیمت مسکن نخواهد داشت.

۳- باز مسکن در ایران سال‌ها است از منطق عرضه و تقاضا خارج شده است. یعنی قیمت خانه بیش از آنکه به تعداد خانه‌های عرضه شده و تعداد مشتری بستگی داشته باشد، وابسته به عوامل دیگری است.

داده‌های آخرین سرشماری ایران به خوبی اثبات می‌کند که افزایش عرضه خانه نه تنها تاثیری در قیمت ندارد بلکه منجر به خانه‌دار شدن مردم خانه‌ندار نمی‌شود.

جمعیت ایران طی سال‌های ۸۵ تا ۹۵ چیزی قریب به ۷ میلیون خانوار جدید در سرشماری‌ها شمرده شدند؛ به همین نسبت تعداد واحدهای مسکونی هم افزایش پیدا کرده و در این مدت آمار مسکن در کل کشور از ۱۶ میلیون واحد به ۲۳ میلیون رسیده است. قاعدتا اگر به عرضه و تقاضا باشد نباید چیزی فرق کرده باشد، اما جمعیت خانوار اجاره‌نشین در این مدت ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر اضافه شده است. این یعنی خانه‌های ساخته شده در این مدت منجر به خانه‌دار شدن مردم نشده‌اند.

محرک بازار مسکن در سال‌های اخیر نقدینگی و سرمایه‌های سرگردانی است که از این شاخه به آن شاخه می‌پرند. اقتصاد ایران کل یک دهه گذشته را در قبض کامل به سر برده است. رشد اقتصادی ایران در یک دهه گذشته صفر است، امکان تجارت خارجی در ایران از بین رفته و سرمایه‌‌ها به سمت و سوی اقتصاد غیرمبادله‌ای و مسکن هل داده شده است.

۴- سازوکار اجرایی مالیات گرفتن از خانه‌های خالی نیز پیچیده و چه بسا مفسده‌برانگیز است. اکثریت مطلق جامعه ایران بازنده بزرگ بحران اقتصادی در یک دهه گذشته بوده‌اند. اما این بازی برندگانی هم داشته است. افرادی که در همین حوزه ساخت‌وساز مسکن یک شبه ره صد ساله رفته‌اند و از طریق بساز و بفروشی تبدیل به خرده‌سرمایه‌داران پر ادعا شده‌اند. نکته اینجا است که جمعیت این خرده‌سرمایه‌داران کم نیست و این افراد در سال‌های گذشته شبکه روابط پیچیده‌ای را در نظام اداری ایجاد کرده‌اند.

هنوز معلوم نیست فرایند شناسایی واحدهای خالی و پیگیری مالیات آنها چگونه است، اما چشم بسته می‌توان دید که با اجرای این طرح چگونه دکان قراردادهای صوری و زد و بندهای پشت پرده واسطه‌گران پر رونق خواهد شد.

مطالب مرتبط:

ناامیدی مطلق از خانه‌داری؛‌ زور طبقه متوسط به حومه شهر هم نمی‌رسد

اینجا تهران پایتخت جمهوری اسلامی است؛ خانه متری ۱۷ میلیون

بار سهمگین تورم روی دوش مستاجر؛ بخش عمده درآمد در جیب صاحب‌خانه

کارنامه دولت روحانی در سامان‌دهی بازار مسكن؛ شاید وقتی دیگر

زهی خیال باطل؛ آیا افزایش وام می‌تواند مسکن را از رکود درآورد؟

چرا اجاره‌نشین‌ها نمی‌خواهند تهران را ترک کنند؟

ثبت نظر

گزارش

کرونا در ایران؛ از انتصاب سخنگوی جدید وزارت بهداشت تا احتمال ابتلای...

۲۵ خرداد ۱۳۹۹
شاهد علوی
خواندن در ۸ دقیقه
کرونا در ایران؛ از انتصاب سخنگوی جدید وزارت بهداشت تا احتمال ابتلای ۱۵ میلیون نفر به کرونا