گزارش

بحران مسکن در ایران؛ آیا تعیین سقف‌‌ برای اجاره‌خانه کارساز است؟

۹ تیر ۱۳۹۹
علی رنجی‌پور
خواندن در ۴ دقیقه
براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، افزایش اجاره‌بها در تهران نمی‌تواند بیش از ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ (تا یک‌میلیون جمعیت) ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد باشد
براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، افزایش اجاره‌بها در تهران نمی‌تواند بیش از ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ (تا یک‌میلیون جمعیت) ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد باشد
یک روز پیش از اعلام مصوبه ستاد کرونا، بانک مرکزی گزارش داد تورم شاخص اجاره‌خانه در شهر تهران خرداد امسال ۲۶/۷ درصد بیشتر از خرداد گذشته بوده است.
یک روز پیش از اعلام مصوبه ستاد کرونا، بانک مرکزی گزارش داد تورم شاخص اجاره‌خانه در شهر تهران خرداد امسال ۲۶/۷ درصد بیشتر از خرداد گذشته بوده است.

از امروز قرار است سقف افزایش اجاره‌ها در ایران اعمال شود. براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، افزایش اجاره‌بها در تهران نمی‌تواند بیش از ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ (تا یک‌میلیون جمعیت) ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد باشد. به گفته «محمود اسلامی»، وزیر راه و شهرسازی «اگر مالکین این مصوبه را رعایت نکنند هیچ دادگاهی حکم تخلیه را برای مستاجران صادر نخواهد کرد»، مگر آنکه صاحب‌خانه‌ای ملکش را -به‌صورت رسمی و نه قول‌نامه‌ای- بفروشد یا اینکه مستاجر در دوران قرارداد فعلی به تعهداتش عمل نکرده باشد.

اما آیا این مصوبه می‌تواند بحران اجاره مسکن را که زندگی ده‌ها میلیون ایرانی را در معرض تهدید قرار داده حل کند؟

برای پاسخ دادن در واقع باید به این دو سوال دیگر پاسخ دهیم که اولا این سقف افزایش اجاره‌بها در مقیاس تورم کنونی اجاره‌خانه چه ابعادی داد و دوم اینکه این طرح چه اندازه ضمانت اجرایی دارد؟

یک روز پیش از اعلام مصوبه ستاد کرونا، بانک مرکزی گزارش داد تورم شاخص اجاره‌خانه در شهر تهران خرداد امسال ۲۶/۷ درصد بیشتر از خرداد گذشته بوده است. در این گزارش جزییاتی درباره سطح قیمت‌ها و همین‌طور تعداد معاملات ارایه نشده و صرفا در یک پاراگراف ۳۳ کلمه‌ای پرونده تحولات اجاره‌خانه در این گزارش بسته شده است. منبع داده‌های بانک مرکزی اطلاعاتی است که در اداره آمار بانک گردآوری شده است.

در گزارشهای تحلیلی بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی هم نشانه‌ای از تحولات اجاره مسکن به چشم نمی‌خورد. دقیقا معلوم نیست دلیل غیبت تحلیل وضعیت اجاره‌خانه در گزارش تحولات مسکن چیست، اما به نظر می‌رسد کمبود اطلاعات یا غیرقابل‌اعتماد بودن آن‌ها باعث این وضعیت است.

قاعدتا با وجود سامانه ثبت معاملات دسترسی و تحلیل داده‌های اجاره مسکن نباید کار سختی باشد، اما این طور که پیدا است این سامانه در بخش اجاره مسکن تا الان کارکرد موثری نداشته است.

حالا سوال اینجا است که این سامانه‌ در بررسی سقف قیمت‌ها چه کارکردی می‌تواند داشته باشد؟ آن‌طور که مقام‌های دولت گفته‌اند مبنای بررسی سقف اجاره‌بها اطلاعاتی است که باید در سامانه ثبت شود، اما اگر نشود چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

صرف‌نظر از کارکرد سامانه، اگر به آمارهای بانک مرکزی استناد کنیم پس از اجرای سقف اجاره مسکن اوضاع تغییر چندانی نخواهد کرد. سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها تفاوت محسوسی با تورم موجود اجاره‌خانه ندارد و تغییر خاصی در شرایط ایجاد نخواهد کرد.

اگر به‌جای بانک مرکزی دادههای مرکز آمار را هم ملاک قرار دهیم بازهم موضوع تفاوت چندانی نخواهد کرد. مرکز آمار تورم یک ساله (نقطه‌به‌نقطه) اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را در خرداد امسال ۲۴ درصد محاسبه کرده است که یک درصد کمتر از سقف افزایش اجاره‌بها در تهران، ۴ درصد بیشتر از سقف اجاره‌بها در شهرهای بزرگ و ۹ درصد بیشتر از سقف تعیین‌شده برای سایر شهرها است.

نکته مهم بعدی ضمانت اجرایی این طرح است. در بالا مختصری به مشکلات سامانه ثبت معاملات اشاره شد، اما فراتر از آن تضمینی وجود ندارد که با اجرای این طرح التهاب بازار اجاره مسکن فروکش کند.

این روزها تقریبا هیچ اداره دولتی یا نهاد حاکمیتی نیست که در آن صحبت از «مهار مسکن»‌ نباشد. بحرانی که بعضی خیال می‌کنند دلیل آن «رها شدن بازار» است، این در حالی است که گروه بزرگی از اقتصاددانان معتقدند که چنین تصور ذهنی از بازار که با تعیین سقف و بگیروببند قابل‌کنترل باشد، تصور ساده‌انگارانه‌ است که در عمل نتیجه عکس خواهد داد. بگیروببند تعیین سقف و کف در بازار در مدت کوتاهی باعث ایجاد بازارهای غیررسمی، معاملات صوری و بازار چند نرخی خواهد شد که مهار آن‌ها غیرممکن است.

حتی اقتصاددانانی که موافق ایده کلی مهار بازار نیستند با این موافق‌اند که در نظام اقتصادی سودازده و ساختار فاسد اداری ایران، سوداگران قدرتمند و بانفو‌ذ، راه دور زدن سقف اجاره‌بها را به‌سادگی پیدا خواهند کرد. راه‌های بسیار زیادی وجود دارد که صاحب‌خانه‌ها بتوانند مستاجران بخت‌برگشته را به طمع اجاره‌بهای بیشتر از خانه‌ بیرون کنند و ملکشان را به قیمتی بالاتر از سقف تعیین‌شده برای اجاره عرضه کنند یا اصلا نکنند. ارزش افزوده مسکن در ایران آن‌قدر هست که اجاره دادن خانه پیش چشم بسیاری از صاحب‌خانه‌ها صرفا دردسر بیاید.

وقتی طبق آمار رسمی متوسط قیمت خانه طی ۳۰ روز ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کند، طبیعی است که بسیاری ترجیح بدهند خانه‌هایشان را خالی رها کنند. وقتی طی یک ماه ۲۰۰ میلیون تومان به ارزش یک خانه دو میلیارد تومانی اضافه می‌شود، اجاره خانه‌ای که در سال حدود ۶۰ یا ۷۰ میلیون یا اصلا با فرض اعمال مالیات بر خانه خالی ۱۰۰ میلیون تومان هم باشد به چشم نخواهد آمد.

در آشفته‌بازار کنونی بعید است طرح‌هایی مانند تعیین سقف اجاره‌بها به نتیجه برسد. تجربه نشان داده دخالت دولت و نهادهای حاکمیتی در بازار مسکن نه‌تنها کمکی به حل بحران نمی‌کند بلکه آن را تشدید می‌کند.

 

مطالب مرتبط:

«شاخص فلاکت اجاره‌نشینی»؛ اوضاع در کدام استان‌ها بحرانی‌تر است؟

ناامیدی مطلق از خانه‌داری؛‌ زور طبقه متوسط به حومه شهر هم نمی‌رسد

اینجا تهران پایتخت جمهوری اسلامی است؛ خانه متری ۱۷ میلیون

بار سهمگین تورم روی دوش مستاجر؛ بخش عمده درآمد در جیب صاحب‌خانه

کارنامه دولت روحانی در سامان‌دهی بازار مسكن؛ شاید وقتی دیگر

زهی خیال باطل؛ آیا افزایش وام می‌تواند مسکن را از رکود درآورد؟

ثبت نظر

گزارش

۱۵۸ توافقنامه تجاری بی‌اثر در ۴۰ سال گذشته به روایت مرکز پژوهش‌های...

۹ تیر ۱۳۹۹
بهنام قلی‌پور
خواندن در ۵ دقیقه
۱۵۸ توافقنامه تجاری بی‌اثر در ۴۰ سال گذشته به روایت مرکز پژوهش‌های مجلس