شاید برای شما هم این سوال پیش آمده که در میانه بحران شدید اقتصادی و افت ارزش پول ملی چگونه بعضی پول‌دارتر می‌شوند. این گزارش را بخوانید تا ببینید چطور در آشفته‌بازار مسکن در ایران گروهی یک‌شبه ره صدساله را طی می‌کنند.
آمارهای رسمی در ایران حکایت از آن دارد که متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله فروردین تا تیر ۱۳۹۹ حدود ۳۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این به معنی آن است که تنها در فاصله ۴ ماه قیمت مسکن به‌اندازه کل سال ۱۳۹۸ گران‌تر شده است.
داده‌های معاملات انجام‌شده در تهران نشان می‌دهد که در ماه گذشته بیش از ۱۴ هزار معامله در ۲۲ منطقه تهران انجام شده که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در این معاملات نزدیک ۲۱ میلیون تومان بوده است. این رقم ۵.۵ میلیون تومان بیشتر از متوسط قیمت در فروردین‌ماه است؛ یعنی اگر فرض کنید کسی یک خانه متوسط ۷۰ متری در فروردین به قیمت متوسط خریده و در تیرماه فروخته باشد به حساب‌وکتاب ریاضی ۳۸۵ میلیون تومان سود کرده است. اگر میزان ارزش‌افزوده متوسط همین آپارتمان ۷۰ متری را در فاصله تیر دو سال پیش محاسبه کنیم به رقمی در حدود یک میلیارد تومان می‌رسیم که حتی در مقیاس اقتصاد تورم‌زده ایران عدد بزرگ و در مقایسه با سطح درآمد عمومی شگفت‌انگیز است.
این تازه نقل ارزش‌افزوده یک آپارتمان متوسط ۷۰ متری است، وگرنه اگر ارزش‌افزوده ملک را در مناطق گران‌قیمت بالای شهر محاسبه کنیم برق از سرمان خواهد پرید. میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان تیر ۱۳۹۷ در منطقه یک تهران حدود ۱۵ میلیون تومان بود. حدود ۲ برابر متوسط کل شهر. امسال متوسط قیمت در این منطقه، سه برابر نسبت به دو سال پیش افزایش پیدا کرده و به بیش از ۴۵ میلیون تومان رسیده است؛ یعنی در این مدت ارزش‌افزوده هر مترمربع آپارتمان در این منطقه ۳۰ میلیون تومان بوده است. این یعنی کسی که مالک یک آپارتمان ۱۲۰ متری در این منطقه است، در طول دو سال در حدود ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان در این مدت سود کرده است.
با این حساب، میزان بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن در یک بازه دو ساله از دلار و هم از طلا بیشتر بوده است و تنها از بازار پرنوسان بورس عقب‌تر مانده است. حتی در مقام مقایسه میزان بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن در تهران حتی به نسبت بازارهای پررونق مسکن دنیا هم بیشتر بوده است.
تیرماه دو سال پیش، متوسط خرید یک متر آپارتمان در کل شهر حدود ۷ میلیون تومان و در منطقه یک حدود ۱۵ میلیون تومان بوده است. متوسط قیمت دلار در بازار آزاد حدود ۸ هزار تومان بود. به عبارتی متوسط یک متر آپارتمان در کل شهر تهران برابر ۸۷۵ دلار و در منطقه یک ۱۸۷۰ دلار بوده است.
در میانه‌های تیر امسال قیمت دلار به حدود ۲۰ هزار تومان رسید. اگر این رقم را مبنای محاسبه قرار دهیم و با متوسط قیمت مسکن در کل شهر و منطقه یک مقایسه کنیم به این نتیجه می‌رسیم که در ماه گذشته متوسط قیمت یک متر آپارتمان در کل شهر بیش از هزار دلار و در منطقه یک بیش از ۲۲۵۰ دلار بوده است.
به تعبیری بازدهی دو ساله سرمایه‌گذاری مسکن با احتساب قیمت دلار در تهران حدود ۱۵ درصد بوده است. این مقایسه بیش از آنکه نشانه رونق بازار مسکن باشد، نشان‌دهنده هرج‌ومرج و آشفتگی اقتصادی و اجتماعی است. مابه‌ازای اجتماعی این وضعیت ثروتمندتر شدن اغنیا و فقیرتر شدن طبقات متوسط و فرودست جامعه است. کافی است کسی به هر دلیلی دو واحد مسکونی در تهران داشته باشد. یا اینکه در سال‌های گذشته به برکت مشارکت در ساخت یک واحد فرسوده و قدیمی‌اش به دو یا سه واحد تبدیل شده باشد. حجم ارزش‌افزوده املاک او در طی دو سال از چند صد میلیون تومان تا چند میلیارد تومان فراتر می‌رود. بگذارید ارزش‌افزوده آپارتمان ۱۲۰ متری منطقه یک را صحبت آن در بالا شد در نظر بگیریم که ارزش‌افزوده آن طی دو سال ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان بوده است.
بخش زیادی از این ارزش‌افزوده می‌تواند در همین بازار مسکن یا بازارهای موازی به‌صورت سرمایه مطمئن باقی بماند. با این ارزش‌افزوده می‌توان همین‌الان دو واحد ۷۰ متری در منطقه ۵ خرید و آن‌ها را اجاره داد یا اینکه اصلا به امید رونق خریدوفروش آپارتمان‌های کوچک، خالی رهایشان کرد. با همین دست‌فرمان، ارزش واقعی این سرمایه حتی به‌حساب دلار یک و نیم تا دو برابر افزایش پیدا خواهد کرد.
اصلا می‌توان آن را تبدیل به ۱۶۰ هزار دلار ارز خارجی کرد و با آن یک کسب‌وکار کوچک در آن سر دنیا راه انداخت. در بدترین حالت می‌توان آن را در حساب پس‌انداز بلندمدت ذخیره کرد و ماهیانه ۶۰ میلیون تومان سود دریافت کرد.
جمعیت این خرده‌سرمایه‌داران در تهران کم نیست، برخی از آن‌ها که در لایه‌های بالاتر قرار دارند با خودروهای گران‌قیمت و تجمل در شهر جولان می‌دهند و این سوال را پیش روی ناظر داخلی و خارجی می‌گذارند که در شرایط بحران اقتصادی و تحریم و کاهش ارزش پول ملی، چگونه بعضی هرروز پول‌دارتر می‌شوند؟
بحران اقتصادی برای هر که بد باشد برای طبقه نوظهور سرمایه‌داری که در یک دهه گذشته جمعیتشان فزونی گرفته نعمت بزرگی است؛ اما از آن‌سو جمعیت بزرگ‌تری از مردم ایران در این بحران، فقیر و فقیرتر شده و می‌شوند. طبق برآوردها در حال حاضر نیمی از جمعیت تهران را اجاره‌نشین‌ها تشکیل می‌دهند. افرادی که به دلایل مختلف از قافله خانه‌داری جامانده و اکنون تاوان آن را با تحلیل قوای اقتصادی خود پس می‌دهند.
مطالب مرتبط:
بحران مسکن در ایران؛ آیا تعیین سقف برای اجاره‌خانه کارساز است؟
«شاخص فلاکت اجاره‌نشینی»؛ اوضاع در کدام استان‌ها بحرانی‌تر است؟
ناامیدی مطلق از خانه‌داری؛ زور طبقه متوسط به حومه شهر هم نمی‌رسد
اینجا تهران پایتخت جمهوری اسلامی است؛ خانه متری ۱۷ میلیون
بار سهمگین تورم روی دوش مستاجر؛ بخش عمده درآمد در جیب صاحب‌خانه
از بخش پاسخگویی دیدن کنید
در این بخش ایران وایر می‌توانید با مسوولان تماس بگیرید و کارزار خود را برای مشکلات مختلف راه‌اندازی کنید
با ایران‌وایر همکاری کنید
ویدیوها و مطالب خود را برای ما بفرستید
ثبت نظر