آیا تهران گران‌ترین پایتخت دنیا در حوزه مسکن است؟

«اسماعیل حسین‌زهی»، نایب رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، روز ۲۰آذر۱۴۰۰ در گفت‌وگو با خبرگزاری ایسنا مدعی شد: «تهران گران‌ترین پایتخت جهان در قیمت مسکن است.» او در این مصاحبه اظهار داشت: «متاسفانه بر اساس آمار و ارقام گران‌ترین پایتخت جهان در بحث مسکن، شهر تهران است. عده‌ای که در بازار بورس بخشی از سرمایه خود را از دست داده‌اند، امروز مابقی سرمایه خود را با نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن آورده‌اند. بنگاه‌های املاک نیز نقش موثری در قیمت‌گذاری‌های نجومی املاک به ویژه در شهر تهران دارند.»

آیا تهران در قیمت مسکن گران‌ترین پایتخت دنیاست؟ «ایران‌وایر» در این گزارش می‌کوشد به این پرسش پاسخ دهد.

***

قیمت مسکن در تهران

بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در آخرین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهر ۱۴۰۰ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران را متری ۳۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان برآورد کرده است. 

قیمت دلار در بازار آزاد در روز ۲۸مهر۱۴۰۰ معادل ۲۷ هزار و ۳۴۰ تومان بود. بنابراین هر متر مربع مسکن در شهر تهران در ماه مهر ۱۴۰۰ حدود ۱۱۵۷ دلار در بازار معامله شده است. با این اوصاف آیا می‌توان تهران را گران‌ترین پایتخت دنیا دانست؟

قیمت مسکن در پایتخت‌های گران دنیا

اگر معیار گرانی مسکن را تنها بر‌اساس قیمت میانگین محاسبه کنیم، هنگ‌کنگ برای سال‌های متمادی است که گران‌ترین شهر جهان شناخته می‌شود. نتایج تحقیقات سال ۲۰۲۰ موسسه CBRE که در طی گزارش سالانه منتشر شده نشان می‌دهد که به ترتیب هنگ‌کنگ، مونیخ، سنگاپور، شانگهای، شن زن، پکن، ونکوور، لس‌آنجلس، پاریس و نیویورک ۱۰ شهر گران دنیا در حوزه مسکن به شمار می‌آیند.

نگاهی به قیمت مسکن در این شهرها نشان می‌دهد که تهران در مقایسه با شهرهای گران دنیا، شهری ارزان به شمار می‌آید. جدول زیر قیمت مسکن در ۳۰ شهر گران دنیا و میزان رشد به نسبت سال گذشته را نشان می‌دهد:

ارزان‌ترین شهر این جدول شهر بیرمنگام انگلستان است که میانگین قیمت هر واحد مسکونی در آن ۲۴۶ هزار و ۷۱۶ دلار است. که اگر با قیمت دلار در ماه مهر در ایران محاسبه شود، میانگین یک واحد مسکونی در این شهر ۶ میلیارد و ۷۴۵ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان می‌شود. حال آن‌که میانگین قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران که در ماه مهر فروش رفته، کمتر از ۲ میلیارد تومان بوده و تنها ۱۵ درصد املاک فروش رفته در تهران بالای ۶ میلیارد تومان قیمت داشته است. 

براساس نتایج تحقیقات سال ۲۰۲۰ موسسه CBRE استانبول با میانگین ۷۹ هزار دلار به ازای هر واحد مسکونی در رتبه سی‌وهشتم و شهر کازابلانکا با میانگین ۵۷ هزار دلار به ازای هر واحد مسکونی در رتبه سی‌ونهم شهرهای گران دنیا قرار گرفته است. اگر میانگین قیمت هر واحد در شهر تهران را ۲ میلیارد تومان (براساس گزارش مهر ۱۴۰۰ بانک مرکزی) در نظر بگیریم، میانگین هر واحد مسکونی در این شهر حدود ۷۳ هزار دلار خواهد بود و در جایگاه سی‌ونهم شهرهای گران دنیا جای کازابلانکا باید بنشیند.

آیا هزینه‌های زندگی تهران را در میان ۱۰ شهر اول گران دنیا جای داده است؟

خیر؛ بررسی‌های سال ۲۰۲۱ اکونومیست نشان می‌دهد که تهران چندان شهر گرانی در دنیا شناخته نمی‌شود. مجله اکونومیست هزینه زندگی در ۱۷۳ شهر دنیا را بررسی کرده و ده شهر اول گران دنیا را به این ترتیب معرفی کرده است: تل‌آویو، پاریس، سنگاپور، زوریخ، هنگ‌کنگ، نیویورک، ژنو، کپنهاگ، لس‌آنجلس و اوزاکا.

 

این گزارش اما از یک منظر تهران را واجد رتبه اول می‌داند. افزایش هزینه‌های زندگی در طول یک سال گذشته و جهش ۵۰ پله‌ای در جدول شهرهای گران دنیا که آن را در نتیجه تحریم‌های آمریکا علیه ایران دانسته است:

قیمت مسکن به تناسب درآمد؛ آیا تهران می‌تواند گران‌ترین پایتخت دنیا باشد؟

خیر؛ اگر معیار سنجش میزان گرانی قیمت مسکن به نسبت درآمد باشد، باز تهران گران‌ترین پایتخت دنیا نیست.

به گزارش Statista، هزینه مسکن به نسبت درآمد در سال ۲۰۲۱ در کشور لوکزامبورگ از سایر نقاط دنیا گران‌تر بوده است. این گزارش هزینه مسکن را ۱۳۹.۵ درصد درآمد مردم این کشور عنوان کرده است.

براساس این گزارش ده کشور دنیا که هزینه مسکن به نسبت درآمد گران‌تر است، به این شرح است: لوکزامبورگ، پرتغال، هلند، اتریش، لهستان، آلمان، نیوزلند، جمهوری چک، کانادا، سوئد.

این گزارش ۳۴ کشور اول گران دنیا را معرفی کرده و نامی از ایران در آن نیست. در چرایی، باید پرسید قیمت مسکن را به درآمد چگونه می‌سنجند؟

قیمت مسکن به نسبت درآمد را چگونه محاسبه می‌کنند؟

فرمول محاسبه قیمت مسکن به درآمد توسط Global Property Guide به این شرح اعلام شده است:

«قیمت هر متر مربع، تقسیم بر سرانه تولید ناخالص داخلی، ضرب‌در ۱۰۰» 

پس اگر قیمت میانگین هر متر مربع در تهران را آن‌گونه که در بالا آمده است، ۱۱۵۷ دلار در نظر بگیریم؛ سوال این است که سرانه تولید ناخالص داخلی ایران چند است؟ بانک جهانی سرانه تولید ناخالص ایرانیان را ۲۲۸۲ دلار برآورد کرده است. پس طبق این فرمول می‌شود:

۱۱۵۷/۲۲۸۲ * ۱۰۰ = ۵۰.۷٪

یعنی قیمت یک متر مربع مسکن در تهران معادل ۵۰.۷ درصد درآمد مردم است. بر اساس گزارش Statista هزینه مسکن به نسبت درآمد در کشور لیتوانی به عنوان سی‌وچهارمین کشور گران دنیا، قیمت یک متر مربع واحد مسکونی برابری می‌کند با ۹۶.۳ درصد درآمد مردم.

روزنامه همشهری در مرداد ۱۴۰۰ در گزارشی از تناسب قیمت مسکن و درآمد تهرانیان نوشته است: «میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۳۰ میلیون تومان رسیده و در این شرایط یک خانوار متوسط تهرانی به‌طور میانگین باید برای خرید یک دستگاه آپارتمان ۷۵ متری با پس‌انداز یک‌سوم کل درآمد سالانه خود، ۷۷ سال منتظر بماند.» این محاسبه اگر درست باشد که احتمالا هست، نشانه گران‌تر بودن تهران به نسبت سایر پایتخت‌های دنیا نیست. 

جمع‌بندی

اسماعیل حسین‌زهی، نایب رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، مدعی است: «تهران گران‌ترین پایتخت جهان در قیمت مسکن است.» بررسی‌های ایران‌وایر نشان می‌دهد که این ادعا هیچ نسبتی با واقعیت ندارد. میانگین قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران که در ماه مهر فروش رفته، حدود ۲ میلیارد تومان بوده است که با دلار ۲۷ هزار ۳۴۰ تومانی (قیمت دلار در ماه مهر) می‌شود حدود ۷۳ هزار دلار. میانگین قیمت یک واحد مسکونی در استانبول به عنوان سی‌وهشتمین شهر گران دنیا معادل ۷۹ هزار دلار برآورد شده است. با این حساب می‌توان تهران را سی‌ونهمین شهر گران دنیا در حوزه مسکن دانست.

راه دیگر در بررسی قیمت مسکن در یک مطالعه تطبیقی، سنجش قیمت مسکن به درآمد است. گزارش Statista از هزینه مسکن به نسبت درآمد در دنیا، در سال ۲۰۲۱ نشان می‌دهد تهران در میان ۳۴ کشور اول گران دنیا جایی ندارد. فرمول محاسبه قیمت مسکن به درآمد توسط Global Property Guide به این شرح اعلام شده است:

«قیمت هر متر مربع تقسیم بر سرانه تولید ناخالص داخلی، ضرب‌در ۱۰۰» 

پس طبق این فرمول هزینه مسکن به نسبت درآمد در تهران می‌شود:

۱۱۵۷/۲۲۸۲ * ۱۰۰ = ۵۰.۷٪

یعنی قیمت یک متر مربع مسکن در تهران معادل ۵۰.۷ درصد درآمد مردم است. بر اساس گزارش Statista هزینه مسکن به نسبت درآمد در کشور لیتوانی به عنوان سی‌وچهارمین کشور گران دنیا، برابری می‌کند با ۹۶.۳ درصد درآمد مردم.

مجموع بررسی‌های «ایران‌وایر» نشان می‌دهد که ادعای اسماعیل حسین‌زهی، نایب رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، مبنی بر اینکه: «تهران گران‌ترین پایتخت جهان در قیمت مسکن است»، واجد نشان «حقیقت ندارد» است.

حقیقت ندارد: اظهار دروغی درباره یک واقعه مشخص تازه یا چیزی است که قبلا عدم صحت آن اثبات نشده است، با استفاده از واقعیات و مدارک موجود.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره روش‌شناسی راستی‌آزمایی در «ایران‌وایر»، این‌جا را کلیک کنید.