زهی خیال باطل؛ آیا افزایش وام می‌تواند مسکن را از رکود درآورد؟

بخش اول

دو روز پیش شورای پول و اعتبار سقف وام مسکن را افزایش داد؛ بانک مرکزی روز سه‌شنبه ۱۴ اسفند ماه خبر داد که این عالی‌ترین نهاد سیاست‌گذاری اقتصاد دولتی در ایران، تصمیم گرفته برای «تداوم رونق بخش مسکن» سقف وام مسکن را بالا ببرد.

این خبر در ظاهر یک گزاره غلط و در باطن یک خیال خام برای روشن کردن موتور مسکن و راه انداختن موقت چرخ اقتصاد در خفقان تحریم است. اما شواهد و قرائن معتبر و مطمئنی وجود دارد که نه‌تنها این اقدام تاثیری در رونق مسکن ندارد، بلکه باعث پیچیده‌تر شدن شرایط نیز می‌شود؛ چنانکه پیش‌تر هم وزیر مسکن و شهرسازی نسبت به آثار تورمی افزایش سقف وام مسکن در شرایط ناپایدار فعلی، هشدار داده بود.

کمی دقت در جزییات می‌تواند نشان دهد چرا این تصمیم تازه بی‌آنکه به نتیجه مطلوب دولت‌مردان برسد، اوضاع را از آنچه هست بدتر می‌کند.

چرا واژه «تداوم رونق بخش مسکن» دروغ است؟

به این دلیل ساده که بخش مسکن طولانی‌ترین رکود را در یک بخش اقتصادی می‌گذارند و هیچ نشانه‌ای از خروج از بحران به چشم نمی‌خورد. میزان سقوط اقتصادی بخش مسکن، در فاصله سال‌های ۱۳۹۰ تا الان نزدیک ۴۰ درصد بوده است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی تولید ناخالص داخلی بخش ساختمان  در سال ۱۳۹۰ بیش از ۴۸ هزار میلیارد تومان بوده و در سال ۱۳۹۶ این رقم به حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان (به قیمت ثابت سال ۱۳۹۰) معادل ۳۶ درصد کاهش پیدا کرده است.

میزان سقوط بخش ساختمان قابل مقایسه با هیچ یک از بخش‌های دیگر اقتصاد ایران نیست. در این مدت کل اقتصاد ایران حدود ۱۰ درصد رشد کرده.  رشد گروه صنعت (با همه گرفتاری‌های آن) ۵ درصد، رشد بخش کشاورزی ۳۰ درصد و رشد بخش خدمات ۱۱درصد بوده است. این اعداد و ارقام به نسبت فاصله زمانی ۶، ۷ سال چیزی به حساب نمی‌آیند، اما سقوط ۴۰ درصدی در این بازه زمانی یک فاجعه تمام عیار برای یک بخش اقتصادی به شمار می‌رود.

بنابراین مثل روز روشن است که «تداوم رونق بخش مسکن» یک ادعای دروغ است که حتی آن را در مقام یک تعارف اداری هم نمی‌توان پذیرفت.

اما فراتر از تناقض لفظی، چنین جمله‌ای از نظر محتوایی هم زیر سوال است. گسترده کردن دایره وام مسکن در شرایط رکود تورمی سنگین چیزی شبیه خاموش کردن آتش با نفت است. نه‌تنها به بهبود وضعیت بازار کمک نمی‌کند، بلکه به دو دلیل تورم را تشدید می‌کند؛ یکی دلیل ذهنی و ایجاد جو روانی است و دیگری دلیل عینی است. تزریق پول به بازاری که مدت‌ها است از دست خارج شده است.

چرا وام مسکن نمی‌تواند چرخ مسکن را راه بیندازد؟

برای جواب دادن به این سوال اول باید وزن وام مسکن را محاسبه کنیم. بر اساس مصوبه شورای عالی پول و اعتبار سقف وام مسکن در تهران هر نفر تا ۱۰۰ میلیون تومان و هر زوج ۱۶۰ میلیون تومان است. این رقم در شهرستان‌ها ۸۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است.

آمارهای وزارت راه و شهرسازی حکایت از آن دارند که متوسط قیمت یک متر آپارتمان در تهران در بهمن ماه امسال بیش از ۱۰ میلیون تومان بوده است. در واقع وام ۱۶۰ میلیون تومانی می‌تواند چیزی حدود یک پنجم هزینه یک آپارتمان هفتاد متری را در تهران تامین کند. با این حساب در بهترین شرایط فقط کسانی می‌توانند خانه بخرند که حدود ۸۰ درصد پول خانه را نقدا توی جیب داشته باشند.

مقایسه این مبلغ نقدی با متوسط درآمد خانوار در کشور، یک معنی بیشتر ندارد. و آن اینکه بازار مسکن مطلقا از دسترس عمومی بیرون است. نه فقط الان که سال‌ها است بازار مسکن از ساحت طبیعی عرضه و تقاضا خارج شده است.

در سایت وزارت وزارت راه و شهرسازی جدولی با عنوان شاخص دسترسی به مسکن شهری وجود دارد. این شاخص با مقایسه متوسط قیمت مسکن در سراسر کشور و تقسیم آن بر یک سوم متوسط درآمد خانوار، نشان می‌دهد که به طور متوسط امید به خانه‌دار شدن در ایران چقدر می‌تواند باشد.

در بهترین حالت در سال ۱۳۷۹ طول مدت زمان انتظار برای خانه‌ خریدن ۱۲ سال و در بدترین وضعیت در سال ۱۳۸۸ معادل ۲۳ سال بوده است. این شاخص تا سال ۹۵ محاسبه شده که تحت تاثیر تثبیت قیمت‌ها و افزایش نسبی درآمد خانوار این زمان به ۱۸ سال رسیده است. با توجه به تورم قیمت مسکن

و همین طور کاهش نسبی درآمد خانوار در حال حاضر، احتمالا رکورد سال ۸۸ امسال شکسته شده و طول زمان انتظار خانه‌دار شدن از ۲۳ سال نیز گذشته است.

با این حساب سال‌ها است خریدن خانه بدون دسترسی به منابع مالی و دارایی‌های سرمایه‌ای غیرممکن است، افزایش سقف وام تا حد ۱۰ یا ۲۰ درصد قیمت خانه هم نمی‌تواند جبران این عقب‌ماندگی تاریخی را بکند. طبیعتا در چنین وضعی وام مسکن به کار بسیاری از مردم نمی‌آید، مگر آنکه وام‌شان را واگذار کنند و پولش را به زخمی دیگر بزنند. برای کسانی که دارایی‌های سرمایه‌ای اندکی دارند، این وام ظاهرا کمکی است که قدرت خریدشان را بالا می‌برد، اما تجربه نشان داده اثر تورم معمولا بیشتر از قدرت خرید در این قبیل تصمیم‌گیری‌های آنی دولتی است. یک طبقه دیگر هم هستند که همیشه در بازار مسکن حضور دارند. ۱۰۰ میلیون تومان برای‌شان پولی نیست. این گروه سال‌ها است در مقابل رکود ایستادگی کرده‌ و حاضر نشده‌اند به ضرب و زور نبود تقاضا خانه‌های‌شان را زیر قیمت بفروشند. این گروه در تمام این سال‌ها قیمت خانه را روی کاغذ و در سفته‌بازی و راه انداختن خرید و فروش‌های صوری نگه داشته و در یک سال اخیر به شدت بالا برده‌اند؛ به این امید که سونامی بحران اقتصادی و تحریم و تورم، دوباره بازار مسکن را در نوردد، که حتما دیگر چنین نخواهد شد. با این همه این گروه در مقام فروشنده فعالانه‌ترین  واکنش را به افزایش وام مسکن نشان خواهند داد، بلکه قیمت‌ها از این که هست بالاتر رود. قیمت‌ها بالاتر می‌رود، اما رکود سنگین‌تر خواهد شد تا جایی که کف‌گیرها به ته دیگ بخورد؛ آن وقت برخرده سرمایه‌داران ایرانی هم روشن خواهد شد که وقتی پیمانه پر می‌شود، دیگر خبری از تجربه تاریخی سود کلان در سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نیست.